Das Sicherungsproblem zwischen Vertrag und Eigentum
Ein Grundstückskaufvertrag verschafft dem Käufer kein Eigentum, sondern nur einen Anspruch darauf. Bis zur Umschreibung im Grundbuch bleibt der Verkäufer rechtlich Eigentümer und könnte theoretisch weiter über das Grundstück verfügen. Genau diese Lücke schließt die Auflassungsvormerkung.
Warum der Vertrag allein nicht genügt
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Auch ein beurkundeter Vertrag wirkt aber nur zwischen den Parteien. Verkauft der Eigentümer das Grundstück ein zweites Mal und wird der Zweitkäufer zuerst eingetragen, hätte der Erstkäufer ohne weitere Sicherung nur noch Schadensersatzansprüche gegen einen Verkäufer, der womöglich zahlungsunfähig ist.
Einigung und Eintragung als zwei Schritte
Für den Eigentumswechsel verlangt § 873 BGB die Einigung der Beteiligten und die Eintragung im Grundbuch. Die Eintragung erfolgt erst, wenn der Kaufpreis gezahlt ist und die steuerlichen Voraussetzungen vorliegen. Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen deshalb regelmäßig mehrere Wochen bis Monate, in denen der Käufer bereits Geld bewegt, aber noch kein dingliches Recht hat.
Das Risiko in Zahlen
Der Käufer zahlt typischerweise den gesamten Kaufpreis vor seiner Eintragung als Eigentümer, oft mehrere hunderttausend Euro. Ohne Vormerkung wäre dieses Geld allein durch das Vertrauen in den Verkäufer gedeckt. Die Vormerkung ersetzt dieses Vertrauen durch eine Eintragung, die gegenüber jedermann wirkt.
Welche weiteren Schutzmechanismen Käufer und Verkäufer auf dem Weg vom Entwurf bis zur Umschreibung begleiten, ordnet die Übersicht zu Kaufvertrag und Notartermin ein. Unter all diesen Schritten ist die Vormerkung derjenige, der den Käufer unabhängig vom Verhalten des Verkäufers sichert. Treuhandauflagen, Fälligkeitsregeln und Vollmachten setzen alle voraus, dass sie bereits im Grundbuch steht.
Wie die Vormerkung rechtlich wirkt
Die Vormerkung ist kein Eigentum und auch kein Recht am Grundstück im üblichen Sinn. Sie ist eine Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs, die aber dingliche Wirkung entfaltet.
Relative Unwirksamkeit späterer Verfügungen
Nach § 883 BGB ist eine Verfügung, die nach Eintragung der Vormerkung über das Grundstück getroffen wird, insoweit unwirksam, als sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Der Verkäufer kann also weiterhin verkaufen oder belasten, aber gegenüber dem vorgemerkten Käufer wirkt das nicht. Die Unwirksamkeit ist relativ: Sie besteht nur im Verhältnis zum Vormerkungsberechtigten.
Zwangsvollstreckung und Insolvenz
Der Schutz reicht über freiwillige Verfügungen hinaus. Auch eine Zwangshypothek, die ein Gläubiger des Verkäufers nach der Vormerkung eintragen lässt, muss der Käufer nicht hinnehmen. Fällt der Verkäufer in die Insolvenz, kann der Käufer dennoch die Erfüllung seines vorgemerkten Anspruchs verlangen. Gerade diese Insolvenzfestigkeit macht die Vormerkung zum zentralen Instrument, weil der Insolvenzverwalter die Eigentumsverschaffung nicht einfach ablehnen kann.
Rangwahrung
Die Vormerkung sichert zudem den Rang. Das spätere Eigentum des Käufers wird so behandelt, als wäre es zum Zeitpunkt der Vormerkung eingetragen worden. Rechte, die danach ohne seine Zustimmung eingetragen wurden, stehen hinter ihm zurück und müssen auf sein Verlangen gelöscht werden; der Inhaber eines solchen Rechts ist zur Zustimmung verpflichtet.
Vom Antrag bis zur Eintragung
Die Vormerkung entsteht nicht mit der Beurkundung, sondern erst mit ihrer Eintragung. Der Zeitraum dazwischen ist kurz, aber nicht bedeutungslos.
Bewilligung im Kaufvertrag
Der Verkäufer bewilligt die Eintragung der Vormerkung in aller Regel schon im Kaufvertrag. Der Notar stellt den Antrag beim Grundbuchamt, meist am Tag der Beurkundung oder unmittelbar danach, und häufig elektronisch. Die Grundbuchordnung verlangt dafür eine Bewilligung in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form, die mit der notariellen Urkunde vorliegt.
Reihenfolge der Anträge
Das Grundbuchamt erledigt Anträge, die dasselbe Recht betreffen, in der Reihenfolge ihres Eingangs. Ein früher Antrag schützt deshalb schon vor der eigentlichen Eintragung gegen später eingehende Anträge Dritter. Das erklärt, warum Notare den Antrag so schnell wie möglich einreichen und warum zwischen Beurkundung und Antragseingang praktisch kein Zeitfenster für Störungen bleibt.
Dauer und Nachweis
Je nach Auslastung des Grundbuchamts dauert die Eintragung wenige Tage bis mehrere Wochen. Anschließend erhält der Notar eine Eintragungsnachricht und prüft, ob die Vormerkung an der richtigen Rangstelle steht und keine unerwarteten Belastungen eingetragen wurden. Erst dann meldet er, dass diese Fälligkeitsvoraussetzung erfüllt ist.
Die Vormerkung als Fälligkeitsvoraussetzung
Die Vormerkung schützt nur dann wirksam, wenn der Käufer vor ihrer Eintragung nicht zahlt. Deshalb verknüpfen Kaufverträge die Zahlungspflicht ausdrücklich mit ihr.
Zahlung erst nach Eintragung
Übliche Verträge bestimmen, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn die Vormerkung im Rang nach den übernommenen oder abzulösenden Rechten eingetragen ist. Welche weiteren Voraussetzungen hinzukommen, etwa Genehmigungen oder Löschungsunterlagen, erläutert der Beitrag dazu, wann der Kaufpreis fällig wird. Die Vormerkung ist dabei stets die Bedingung, ohne die keine der anderen genügt.
Zusammenspiel mit der Lastenfreistellung
Ist das Grundstück noch mit Grundschulden des Verkäufers belastet, steht die Vormerkung zunächst hinter diesen Rechten. Der Käufer wäre dann nur gegen spätere Verfügungen geschützt, nicht gegen die bestehenden. Deshalb holt der Notar Löschungsbewilligungen der Gläubiger ein, deren Verwendung an die Zahlung der Ablösebeträge geknüpft ist. Der Käufer zahlt einen Teil des Kaufpreises direkt an die Bank des Verkäufers, die dafür die Löschung freigibt.
Was die Vormerkung nicht prüft
Die Vormerkung sichert den Anspruch, wie er im Vertrag steht. Sie sagt nichts über den Zustand des Gebäudes, über Baulasten, die außerhalb des Grundbuchs geführt werden, oder über öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Wer glaubt, mit der Eintragung sei jedes Risiko abgedeckt, verkennt ihre Reichweite.
Ebenso wenig schützt sie vor Rechten, die schon vor ihr im Grundbuch standen und vom Käufer übernommen werden, etwa ein Wegerecht oder eine Leitungsdienstbarkeit. Solche Belastungen muss der Käufer vor der Beurkundung im Grundbuchauszug prüfen. Die Vormerkung friert den Zustand zum Zeitpunkt ihrer Eintragung ein, sie verbessert ihn nicht.
Auflassung und Umschreibung
Die Vormerkung ist eine Zwischenstation. Ihr Ziel ist die Eintragung des Käufers als Eigentümer, und dafür braucht es die Auflassung.
Die Auflassung im Vertrag
Nach § 925 BGB muss die Einigung über den Eigentumsübergang bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden, in der Praxis vor dem Notar. Meist geschieht das gleich im Kaufvertrag. Die Auflassung ist damit erklärt, aber noch nicht vollzogen.
Die Vorlagesperre des Notars
Damit der Käufer nicht Eigentümer wird, bevor er gezahlt hat, weisen die Parteien den Notar an, den Umschreibungsantrag erst zu stellen, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen ist. Bis dahin reicht er keine Ausfertigung mit der Auflassung beim Grundbuchamt ein. So schützt dieselbe Urkunde beide Seiten: den Käufer über die Vormerkung, den Verkäufer über die zurückgehaltene Auflassung.
Manche Notare trennen die Auflassung auch ganz vom Kaufvertrag und beurkunden sie erst nach Zahlung in einem gesonderten Termin. Das Ergebnis ist dasselbe, verursacht aber zusätzlichen Aufwand und Kosten. Die Aufnahme in den Kaufvertrag mit Vorlagesperre hat sich deshalb als Regelfall durchgesetzt.
Löschung nach Umschreibung
Mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer hat die Vormerkung ihren Zweck erfüllt. Sie wird zusammen mit der Umschreibung gelöscht, sofern keine Zwischeneintragungen vorliegen, die sie noch benötigen. Bleibt sie versehentlich stehen, ist das unschädlich, aber für spätere Verkäufe lästig.
Finanzierung vor der Umschreibung
Die meisten Käufer finanzieren. Die Bank verlangt eine Grundschuld, obwohl der Käufer noch nicht Eigentümer ist. Die Vormerkung beeinflusst, wie das gelöst wird.
Belastungsvollmacht
Der Verkäufer erteilt dem Käufer im Kaufvertrag eine Vollmacht, das Grundstück schon vor der Umschreibung mit Grundschulden zu belasten. Diese Vollmacht ist eingeschränkt: Die Bank darf die Grundschuld nur als Sicherheit für tatsächlich auf den Kaufpreis gezahlte Beträge verwenden, bis dieser vollständig beglichen ist. Der Verkäufer übernimmt keine persönliche Haftung.
Rang der Finanzierungsgrundschuld
Die Bank will ihre Grundschuld vor der Vormerkung des Käufers stehen haben, denn sonst könnte der Käufer ihre Löschung verlangen. Der Käufer tritt deshalb mit seiner Vormerkung im Rang hinter die Finanzierungsgrundschuld zurück. Das ist unbedenklich, weil die Grundschuld aus seiner eigenen Finanzierung stammt und die Zweckbindung den Verkäufer absichert.
Für den Käufer ist wichtig, dass die Bank ihre Auszahlung nicht nur von der Grundschuld, sondern auch von der eingetragenen Vormerkung abhängig macht. Kreditinstitute prüfen deshalb die Eintragungsnachricht, bevor sie den Kaufpreis überweisen. Verzögert sich die Eintragung, verschiebt sich die Auszahlung, und Bereitstellungszinsen können anfallen, wenn die Frist dafür knapp bemessen ist.
Kosten der Eintragung
Für die Eintragung der Vormerkung erhebt das Grundbuchamt eine halbe Gebühr nach dem Kostenrecht für Gerichte und Notare, bemessen am Kaufpreis. Die Kosten liegen damit deutlich unter denen der Eigentumsumschreibung und werden üblicherweise vom Käufer getragen. Gemessen am abgesicherten Betrag sind sie gering.
Sonderfälle und Grenzen
Die Vormerkung ist ein robustes Instrument, aber sie hängt am Schicksal des Anspruchs, den sie sichert. Daraus ergeben sich einige Konstellationen, die Aufmerksamkeit verdienen.
Abhängigkeit vom Kaufvertrag
Die Vormerkung teilt das Schicksal des Anspruchs. Ist der Kaufvertrag unwirksam, etwa weil ein Teil der Vereinbarung nicht beurkundet wurde, sichert sie nichts. Wird der Vertrag wirksam aufgehoben oder tritt eine Partei berechtigt zurück, entfällt der Anspruch und mit ihm der Schutz.
Auch Nebenabreden, die nicht in der Urkunde stehen, etwa über mitverkaufte Möbel oder einen zusätzlichen Betrag unter der Hand, können den gesamten Vertrag unwirksam machen. Ein solcher Formmangel wird zwar mit der späteren Eintragung des Käufers als Eigentümer geheilt, doch bis dahin hängt der Schutz in der Luft. Vollständigkeit der Urkunde ist damit eine Voraussetzung der Sicherung.
Scheitern des Vertrags und Löschung
Zahlt der Käufer nicht und tritt der Verkäufer zurück, steht die Vormerkung weiter im Grundbuch und blockiert einen neuen Verkauf. Löschen lässt sie sich grundsätzlich nur mit Bewilligung des Käufers. Kaufverträge enthalten deshalb oft Regelungen, die dem Notar unter bestimmten Voraussetzungen erlauben, die Löschung auch ohne erneute Mitwirkung des Käufers zu veranlassen.
Weiterverkauf vor der Umschreibung
Gelegentlich verkauft ein Käufer das Grundstück weiter, bevor er selbst eingetragen ist. Er kann dann seinen vorgemerkten Anspruch an den Zweitkäufer abtreten, und die Vormerkung geht mit über. Für Bauträger, die Grundstücke erwerben und aufteilen, ist diese Übertragbarkeit ebenso bedeutsam wie für Erwerber einzelner Einheiten, deren Schutz beim Neubau an derselben Stelle ansetzt, wie der Beitrag zu Bauträgervertrag und MaBV zeigt.