Warum der Grundstückskauf eine besondere Form verlangt
Ein Auto wechselt per Handschlag den Besitzer, eine Immobilie nicht. Der Gesetzgeber hat den Grundstückskauf bewusst mit einer strengen Form versehen, weil hier für beide Seiten meist der größte Vermögenswert ihres Lebens auf dem Spiel steht. Diese Form ist kein bürokratisches Hindernis, sondern der Rahmen, in dem sich zwei Parteien mit gegenläufigen Interessen gegenseitig absichern.
Die Beurkundungspflicht und ihre Reichweite
Nach § 311b BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Ohne sie ist der Vertrag nichtig. Das gilt nicht nur für den Kaufpreis und das Objekt, sondern für alle Abreden, die nach dem Willen der Parteien zum Geschäft gehören. Eine mündliche Zusage über mitverkaufte Möbel oder einen späteren Auszugstermin ist deshalb ohne Aufnahme in die Urkunde rechtlich wertlos und kann im schlimmsten Fall sogar den ganzen Vertrag gefährden.
Was der Notar leistet und was nicht
Der Notar ist unparteiisch. Er berät nicht die Käuferin gegen den Verkäufer oder umgekehrt, sondern sorgt dafür, dass beide verstehen, was sie unterschreiben, und dass der Vertrag rechtlich wirksam und ausgewogen vollzogen werden kann. Ob der Preis angemessen ist, ob das Dach dicht ist oder ob sich die Finanzierung rechnet, prüft er nicht. Diese Fragen müssen die Parteien vorher selbst klären, mit Gutachtern, Banken oder Beratern ihrer Wahl.
Reservierungen und Vorverträge
Weil die Formpflicht so weit reicht, sind auch Reservierungsvereinbarungen mit hohen Gebühren heikel. Übt eine solche Abrede faktisch Druck aus, das Objekt zu kaufen, kann sie selbst beurkundungsbedürftig sein und ist ohne Notar unwirksam. In der Praxis bleibt eine Einigung vor dem Termin daher eine Absichtserklärung, auf die sich keine Seite verlassen kann.
Vom Handschlag zum Vertragsentwurf
Zwischen der mündlichen Einigung und dem Termin liegen meist zwei bis vier Wochen. In dieser Zeit entsteht der Entwurf, und in dieser Zeit entscheidet sich, ob der Termin reibungslos verläuft.
Wer den Notar beauftragt
Üblich ist, dass die Käuferseite den Notar auswählt, weil sie in der Regel auch die Kosten trägt. Verpflichtend ist das nicht, die Parteien können sich frei einigen. Der beauftragte Notar fordert anschließend Daten beider Seiten an. Welche Dokumente dafür gebraucht werden und wo es erfahrungsgemäß hakt, zeigt der Beitrag darüber, welche Unterlagen der Notartermin braucht.
Die Zwei-Wochen-Frist für Verbraucher
Ist eine Partei Verbraucher, soll sie den beabsichtigten Text nach § 17 BeurkG in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Die Frist soll eine übereilte Unterschrift verhindern und Zeit geben, Fragen zu stellen oder den Entwurf prüfen zu lassen. Sie ist eine Schutzregel für den Verbraucher, keine Formalie, die sich auf Wunsch einfach überspringen ließe; Ausnahmen müssen sachlich begründet sein und werden in der Urkunde vermerkt.
Den Entwurf richtig lesen
Ein Kaufvertrag umfasst oft zehn bis zwanzig Seiten. Entscheidend sind wenige Stellen: die genaue Bezeichnung des Objekts, der Kaufpreis und seine Aufteilung, die Fälligkeitsvoraussetzungen, der Übergabetermin, die Regelung zu Sachmängeln und die Frage, welche Belastungen im Grundbuch bleiben. Wer diese Punkte versteht, versteht den Vertrag.
Besonders die Mängelregelung verdient Aufmerksamkeit. Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Sachmängel fast immer ausgeschlossen, ausgenommen sind nur arglistig verschwiegene Mängel und ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften. Was der Verkäufer über Feuchtigkeit, Schäden oder fehlende Genehmigungen weiß, gehört deshalb offen in den Vertrag. Das schützt nicht nur die Käuferin, sondern auch den Verkäufer vor dem späteren Vorwurf, etwas verschwiegen zu haben.
WohnFinanz JB
Wendentorwall 6, 38100 Braunschweig · 0531 379590-82
Der häufigste Grund, warum wir einen Notartermin verschieben, ist nicht der Vertrag, sondern eine Finanzierung, die noch nicht steht. Wer uns als Immobilienmakler Braunschweig beauftragt, bekommt deshalb vor der Terminvereinbarung die Frage nach der verbindlichen Darlehenszusage des Käufers gestellt. Eine bloße Finanzierungsbestätigung reicht uns dafür nicht, weil sie meist unter Vorbehalt der Objektprüfung steht. Bei Verkäufen, die wir als Immobilienmakler Wolfenbüttel begleiten, stimmen wir außerdem den Grundschuldtermin der Käuferbank so ab, dass er direkt auf den Kaufvertrag folgt. Dazu gehört, dass die Bank ihre Objektunterlagen früh erhält und nicht erst nach der Beurkundung danach fragt. Eine aktuelle Immobilienbewertung Braunschweig hilft dabei, weil die Bank den vereinbarten Preis damit schneller nachvollziehen kann. So vergehen zwischen Beurkundung und Zahlung Wochen statt Monate.
Der Beurkundungstermin selbst
Der Termin dauert selten länger als eine Stunde. Er ist trotzdem kein reiner Unterschriftstermin, sondern der letzte Moment, in dem sich noch etwas ändern lässt.
Verlesung und Änderungen in letzter Minute
Der Notar liest die gesamte Urkunde vor. Das wirkt altmodisch, hat aber einen Zweck: Jede Seite hört denselben Text zur selben Zeit und kann nachfragen. Kleine Änderungen, etwa ein verschobener Übergabetermin, werden direkt eingearbeitet. Größere Änderungen am Kaufpreis oder an der Mängelregelung sollten dagegen vorher geklärt sein, weil sie neue Fragen aufwerfen, die im Termin niemand in Ruhe durchdenken kann.
Vertretung und Vollmachten
Kann eine Partei nicht persönlich erscheinen, ist Vertretung möglich, entweder mit einer notariell beglaubigten Vollmacht oder durch einen vollmachtlosen Vertreter, dessen Erklärung später genehmigt wird. Bis diese Genehmigung vorliegt, ist der Vertrag schwebend unwirksam. Das kostet Zeit und sollte im Zeitplan berücksichtigt werden, besonders wenn Beteiligte im Ausland leben.
Kosten und wer sie trägt
Notar und Grundbuchamt rechnen nach einer gesetzlichen Gebührenordnung ab, die sich am Kaufpreis orientiert. Zusammen liegen die Kosten meist bei etwa eineinhalb bis zwei Prozent des Kaufpreises. Die Käuferseite trägt sie üblicherweise, mit Ausnahme der Kosten für die Löschung von Belastungen des Verkäufers.
Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die gemessen am Betrag den größten Posten der Nebenkosten bildet. Ihr Satz ist nicht bundeseinheitlich, sodass derselbe Kaufpreis je nach Lage des Grundstücks zu spürbar unterschiedlichen Nebenkosten führt. Wer knapp kalkuliert, sollte den für das Grundstück geltenden Satz vor der Finanzierungsanfrage prüfen.
Krukenberg Immobilien GmbH
Markt 12, 46282 Dorsten · 02362 9877-0
Den Vertragsentwurf lesen wir gemeinsam mit unseren Kunden, bevor er beim Notar ein zweites Mal durchgegangen wird. Wer uns als Immobilienmakler Marl anspricht, erhält von uns eine kurze Liste der Stellen, auf die es wirklich ankommt. Meist sind das Übergabetermin, Mängelregelung und die Frage, ob mitverkaufte Einrichtung korrekt aufgeführt ist. Als Immobilienmakler Herten erleben wir oft, dass Käufer erst im Termin merken, dass die Einbauküche gar nicht im Vertrag steht. Solche Punkte klären wir in der Zwei-Wochen-Frist, nicht am Notartisch. Auch in Verkäufen, die wir als Immobilienmakler Oer-Erkenschwick betreuen, sammeln wir die Fragen beider Seiten und geben sie gebündelt an das Notariat weiter. Der Termin selbst wird dadurch ruhiger und kürzer.
Die Sicherheitsarchitektur des Vertrags
Das Grundproblem jedes Immobilienkaufs lautet: Wer leistet zuerst? Zahlt die Käuferin, bevor sie Eigentümerin ist, trägt sie das Risiko. Überträgt der Verkäufer das Eigentum, bevor das Geld da ist, trägt er es. Der Kaufvertrag löst dieses Dilemma durch eine Abfolge, in der keine Seite ungesichert vorleistet.
Zug um Zug statt Vorleistung
Jeder Schritt wird erst ausgelöst, wenn der vorherige gesichert ist. Die Käuferin zahlt erst, wenn ihr Erwerb abgesichert ist. Der Verkäufer verliert sein Eigentum erst, wenn der Kaufpreis nachweislich eingegangen ist. Der Notar überwacht diese Reihenfolge und stellt Anträge beim Grundbuchamt erst, wenn die jeweiligen Bedingungen erfüllt sind.
Die Vormerkung als Anker
Das zentrale Sicherungsmittel der Käuferseite ist eine Eintragung im Grundbuch, die spätere Verfügungen des Verkäufers gegenüber der Käuferin unwirksam macht. Warum dieses Instrument so viel Gewicht hat, erklärt der Beitrag über die Auflassungsvormerkung als Käuferschutz.
Lastenfreistellung
Hat der Verkäufer das Objekt selbst finanziert, stehen im Grundbuch meist noch Grundschulden seiner Bank. Der Notar holt die Löschungsunterlagen ein und sorgt dafür, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an diese Bank fließt. So erhält die Käuferin ein lastenfreies Grundstück, und der Verkäufer muss die Ablösung nicht aus eigenen Mitteln vorfinanzieren.
Anders liegt es bei Rechten in der zweiten Abteilung des Grundbuchs, etwa Leitungsrechten, Wegerechten oder einem Wohnrecht. Solche Rechte werden nicht automatisch gelöscht. Der Vertrag muss ausdrücklich festhalten, welche von ihnen die Käuferin übernimmt und welche vor der Zahlung beseitigt sein müssen, sonst ist später strittig, was eigentlich verkauft wurde.
Immobilien Witte GmbH & Co. KG
Stummrigestraße 19, 37671 Höxter · 0172 5113176
Bei älteren Häusern auf dem Land steckt die eigentliche Arbeit vor dem Notartermin in der Klärung dessen, was nicht im Grundbuch steht. Wer eine Immobilie verkaufen Höxter will, hat nicht selten einen Anbau, dessen Genehmigung niemand mehr findet. Das muss im Vertrag offen benannt werden, sonst drohen später Streitigkeiten über einen verschwiegenen Mangel. Schon für die Immobilienbewertung Höxter fragen wir deshalb Bauakte, Baulasten und alte Wegerechte ab. Als Immobilienmakler Holzminden sehen wir zudem häufig Grundstücke, die aus mehreren Flurstücken bestehen, von denen eines vergessen wurde. Ein vollständiger Vertrag beginnt mit einer vollständigen Objektbeschreibung.
Fälligkeit und Zahlung
Im Vertrag steht selten ein festes Zahlungsdatum. Stattdessen werden Bedingungen formuliert, deren Eintritt der Notar bestätigt.
Die Fälligkeitsmitteilung
Sobald alle Voraussetzungen vorliegen, schreibt der Notar beide Parteien an. Ab Zugang läuft eine Zahlungsfrist, häufig zwischen zehn und vierzehn Tagen. Welche Bedingungen typischerweise vereinbart werden und was geschieht, wenn eine davon hängt, beschreibt der Beitrag darüber, wann der Kaufpreis fällig wird.
Finanzierung und Grundschuldbestellung
Die finanzierende Bank der Käuferin zahlt nur gegen eine Grundschuld. Diese wird meist in einem eigenen Termin kurz nach dem Kaufvertrag bestellt, oft beim selben Notar. Damit die Käuferin schon vor der Umschreibung eine Grundschuld eintragen lassen kann, enthält der Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht des Verkäufers, die eng auf die Kaufpreisfinanzierung begrenzt ist.
Was bei Zahlungsverzug droht
Zahlt die Käuferseite nach Fälligkeit nicht, gerät sie in Verzug und schuldet Verzugszinsen. Viele Verträge enthalten zusätzlich eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, sodass der Verkäufer ohne Gerichtsverfahren vollstrecken kann. Als letztes Mittel bleibt nach fruchtlosem Ablauf einer gesetzten Frist der Rücktritt.
In der Praxis ist der Rücktritt selten, weil er für beide Seiten teuer wird. Die Kosten des gescheiterten Vertrags, der Aufwand für die Löschung der Vormerkung und der Zeitverlust bei der erneuten Vermarktung treffen den Verkäufer unmittelbar. Häufiger wird deshalb eine kurze Nachfrist vereinbart, wenn sich die Auszahlung der Bank nur um wenige Tage verzögert.
Schneider & Prell Immobilientreuhand AG
Bahnhofstraße 26, 82515 Wolfratshausen · 08171 4299-90
Viele Verkäufer möchten nach dem Verkauf noch einige Monate im Haus wohnen, und genau das muss der Kaufvertrag sauber regeln. Als Immobilienmakler Wolfratshausen empfehlen wir dann einen festen Räumungstermin mit klarer Regelung, was bei Überschreitung gilt. Käufer, die Immobilien Wolfratshausen erwerben, akzeptieren eine spätere Übergabe meist gern, wenn ein Teil des Kaufpreises bis zum Auszug zurückbehalten wird. So bleibt der Anreiz zum pünktlichen Auszug erhalten, ohne dass das Verhältnis belastet wird.
Übergabe, Umschreibung, Abschluss
Mit der Zahlung ist das Geschäft wirtschaftlich erledigt, rechtlich aber noch nicht. Zwei Vorgänge laufen nun parallel: die tatsächliche Übergabe und die Eintragung im Grundbuch.
Die Übergabe des Objekts
Üblich ist, dass Besitz, Nutzungen und Lasten mit vollständiger Zahlung übergehen. Ab diesem Tag trägt die Käuferin laufende Kosten und das Risiko eines Schadens. Was dabei zu protokollieren ist und warum der Stichtag mehr bewirkt als die Schlüsselübergabe, zeigt der Beitrag zu Übergabe und Besitzübergang.
Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung
Der Notar zeigt den Vertrag dem Finanzamt an. Dieses setzt die Grunderwerbsteuer fest, deren Satz jedes Bundesland selbst bestimmt. Erst wenn sie bezahlt ist, erteilt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt die Käuferin nicht als Eigentümerin einträgt.
Die Eigentumsumschreibung
Liegen Zahlungsnachweis und Bescheinigung vor, beantragt der Notar die Umschreibung. Je nach Auslastung des Grundbuchamts vergehen bis dahin einige Wochen bis mehrere Monate. Mit der Eintragung endet der Vorgang, und die Vormerkung wird gelöscht, weil sie ihren Zweck erfüllt hat.
Sparkassen Immobilien GmbH
Rothenburg 5, 48143 Münster · 0251 598-31730
Bei fast jedem Verkauf stehen noch Grundschulden des Verkäufers im Grundbuch, und deren Ablösung muss der Notar früh anstoßen. Als Immobilienmakler Ahlen bitten wir Verkäufer deshalb, die Darlehensverträge und Ansprechpartner ihrer Bank schon zur Terminvorbereitung bereitzuhalten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung sollte vorher bekannt sein, damit der Nettoerlös nicht überrascht. Auch als Immobilienmakler Beckum sehen wir, dass eine zügig erteilte Löschungsbewilligung oft den Unterschied zwischen vier und zehn Wochen bis zur Fälligkeit ausmacht.
Sonderfälle, die den Ablauf verändern
Der beschriebene Ablauf gilt für den typischen Kauf einer Bestandsimmobilie. Einige Konstellationen fügen zusätzliche Schritte ein oder ändern die Logik der Zahlung grundlegend.
Neubau vom Bauträger
Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, die erst noch entsteht, zahlt nicht auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt. Welche Raten zulässig sind und welche Sicherheiten der Bauträger stellen muss, erklärt der Beitrag zu Bauträgervertrag und MaBV.
Eigentumswohnung mit Verwalterzustimmung
Viele Teilungserklärungen verlangen für den Verkauf einer Wohnung die Zustimmung des Verwalters. Sie muss in beglaubigter Form vorliegen, bevor der Kaufpreis fällig wird. Ein Verwalterwechsel kurz vor dem Verkauf kann den Ablauf daher spürbar verzögern, weil zusätzlich die Bestellung des neuen Verwalters nachgewiesen werden muss.
Vorkaufsrechte und Genehmigungen
Gemeinden haben in bestimmten Gebieten ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Notar fragt deshalb an, ob es ausgeübt wird, und wartet die Antwort ab. Sind Minderjährige oder betreute Personen beteiligt, braucht es zusätzlich eine gerichtliche Genehmigung, die den Zeitplan um Wochen verlängern kann.
Stahr Immobilien GmbH
Maximilianstraße 83, 86150 Augsburg · 0821 460 93 330
Zwischen Zusage und Notartermin liegt eine Phase, in der rechtlich noch niemand gebunden ist. Wer bei uns eine Immobilienbewertung Augsburg in Auftrag gibt und anschließend verkauft, erfährt deshalb früh, dass diese Phase so kurz wie möglich sein sollte. Wir schicken die Daten für den Entwurf am Tag der Einigung an das Notariat und legen den Termin direkt nach Ablauf der Zwei-Wochen-Frist fest. Wer eine Immobilie verkaufen Augsburg möchte, gewinnt dadurch vor allem Sicherheit, weil ein zweiter Interessent seltener dazwischenkommt.