Fälligkeit statt Kalenderdatum
Wer zum ersten Mal einen Immobilienkaufvertrag liest, sucht meist vergeblich nach einem Zahlungstermin. Stattdessen findet sich eine Liste von Bedingungen, nach deren Eintritt der Kaufpreis innerhalb einer Frist zu zahlen ist. Das ist kein Zufall, sondern der Kern des Käuferschutzes: Gezahlt wird nicht an einem bestimmten Tag, sondern sobald feststeht, dass die Käuferin das Eigentum auch tatsächlich erhalten wird.
Warum ein fester Termin riskant wäre
Ein festes Datum würde die Käuferin zwingen, auch dann zu zahlen, wenn ihr Erwerb noch nicht gesichert ist, etwa weil eine Genehmigung fehlt oder die Gemeinde über ein Vorkaufsrecht noch nicht entschieden hat. Sie würde damit ungesichert vorleisten. Die Fälligkeitsbedingungen verhindern genau das. Welche Schritte insgesamt zwischen Entwurf und Umschreibung liegen, zeigt der Überblick zu Kaufvertrag und Notartermin.
Der Notar als Taktgeber
Der Notar sammelt die Nachweise für jede Bedingung: die Eintragungsnachricht des Grundbuchamts, die Löschungsunterlagen der Gläubigerbank, die Erklärung der Gemeinde, gegebenenfalls Genehmigungen. Erst wenn alles vorliegt, bestätigt er die Fälligkeit. Er prüft dabei nur, ob die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, nicht ob die Parteien wirtschaftlich klug gehandelt haben.
Damit er diese Rolle ausfüllen kann, enthält der Vertrag Vollmachten und Aufträge an den Notar: Er darf Genehmigungen anfordern und entgegennehmen, Löschungsunterlagen einholen und Anträge beim Grundbuchamt stellen. Die Parteien müssen sich um diese Schritte nicht selbst kümmern, sollten aber wissen, dass jeder einzelne davon Zeit kostet.
Die Fälligkeitsmitteilung
Die Bestätigung erfolgt schriftlich an beide Parteien und an die finanzierende Bank. Sie nennt die Beträge, die an die Gläubigerbank des Verkäufers fließen, und den Restbetrag, der an den Verkäufer selbst geht. Ab Zugang läuft die vertraglich vereinbarte Zahlungsfrist, meist zehn bis vierzehn Tage. Zwischen Beurkundung und Mitteilung vergehen im Normalfall vier bis acht Wochen.
Voraussetzung eins: die eingetragene Vormerkung
Die wichtigste Bedingung ist fast immer die Eintragung einer Vormerkung zugunsten der Käuferin. Ohne sie wäre jede Zahlung ein Vertrauensvorschuss.
Was die Vormerkung bewirkt
Nach § 883 BGB sichert die Vormerkung den Anspruch auf Eigentumsübertragung. Verfügungen des Verkäufers, die nach ihrer Eintragung erfolgen, sind gegenüber der Käuferin unwirksam, soweit sie den Anspruch vereiteln würden. Verkauft der Verkäufer ein zweites Mal oder lässt er eine weitere Grundschuld eintragen, kann die Käuferin trotzdem lastenfrei Eigentum erwerben.
Der Rang entscheidet
Es genügt nicht, dass die Vormerkung überhaupt eingetragen ist. Sie muss auch den richtigen Rang haben, also vor allen Rechten stehen, die die Käuferin nicht übernehmen will, oder im Rang nur solchen Rechten nachgehen, deren Löschung gesichert ist. Der Notar prüft deshalb die Eintragungsnachricht darauf, dass keine unerwarteten Einträge dazwischengekommen sind. Warum dieses Instrument im Grundbuch so viel Gewicht trägt, erklärt der Beitrag über die Auflassungsvormerkung als Käuferschutz.
Bearbeitungszeiten des Grundbuchamts
Der Antrag auf Eintragung geht in der Regel wenige Tage nach der Beurkundung beim Grundbuchamt ein. Wie lange die Eintragung dauert, hängt stark vom Amt ab: Manche tragen innerhalb einer Woche ein, andere brauchen mehrere Wochen. Für die Planung der Finanzierung sollte diese Spanne bekannt sein, weil Bereitstellungszinsen der Bank oft schon nach wenigen Monaten anfallen.
Voraussetzung zwei: die Lastenfreistellung
Stehen im Grundbuch Grundschulden des Verkäufers, muss vor der Zahlung gesichert sein, dass sie gelöscht werden. Das geschieht nicht durch Löschung vorab, sondern durch treuhänderisch hinterlegte Unterlagen.
Löschungsunterlagen unter Treuhandauflage
Der Notar fordert bei der Gläubigerbank eine Löschungsbewilligung an. Die Bank schickt sie mit der Auflage, sie nur zu verwenden, wenn ein bestimmter Ablösebetrag gezahlt wird. Sobald diese Unterlagen beim Notar liegen, ist die Lastenfreistellung gesichert, auch wenn die Grundschuld noch im Grundbuch steht. Genau das reicht für die Fälligkeit.
Direktzahlung an die Gläubigerbank
Die Käuferin zahlt den Ablösebetrag unmittelbar an die Bank des Verkäufers und nur den Rest an den Verkäufer. Das ist wirtschaftlich für beide Seiten sinnvoll: Der Verkäufer muss seinen Kredit nicht vorher aus eigenen Mitteln zurückführen, und die Käuferin kann sicher sein, dass ihr Geld die Belastung tatsächlich beseitigt. Liegt der Ablösebetrag höher als der Kaufpreis, fehlt diese Sicherheit, und der Verkäufer muss die Differenz vor der Fälligkeit nachweislich aufbringen.
Mehrere Gläubiger
Bestehen Grundschulden bei mehreren Banken, braucht jede einzelne ihre Unterlagen. Die langsamste Bank bestimmt dann den Zeitpunkt der Fälligkeit. Verkäufer, die früh mit allen Gläubigern sprechen und deren Ablösebeträge kennen, verkürzen diesen Schritt spürbar.
Ein weiterer Sonderfall sind Grundschulden, die längst nicht mehr valutieren, also keinem offenen Kredit mehr gegenüberstehen. Die Bank muss auch hier eine Löschungsbewilligung erteilen, verlangt dafür aber kein Geld. Hier lohnt es sich, die Bewilligung schon vor dem Verkauf zu beschaffen, weil alte Grundschulden oft bei Banken liegen, die inzwischen fusioniert oder umbenannt wurden und ihre Akten erst suchen müssen.
Voraussetzung drei: Genehmigungen und Vorkaufsrechte
Neben Vormerkung und Lastenfreistellung verlangen viele Verträge weitere Nachweise. Welche es sind, hängt vom Objekt und von den Beteiligten ab.
Das gemeindliche Vorkaufsrecht
In bestimmten Gebieten, etwa bei Sanierungssatzungen oder im Geltungsbereich bestimmter Bebauungspläne, steht der Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Der Notar fragt nach der Beurkundung an, ob es besteht und ausgeübt wird. Die Gemeinde hat dafür ab Mitteilung des Vertrags zwei Monate Zeit. Bestätigt sie früher, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder sie es nicht ausübt, entfällt diese Wartezeit.
Verwalterzustimmung bei Wohnungen
Sieht die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft vor, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss, ist diese Zustimmung in beglaubigter Form eine eigene Fälligkeitsvoraussetzung. Der Verwalter darf sie nur aus wichtigem Grund verweigern, braucht aber oft einige Wochen für die Bearbeitung.
Neben diesen Punkten können die Parteien auch eigene Bedingungen vereinbaren, etwa die Räumung einer Mietwohnung durch den bisherigen Mieter oder die Vorlage einer bestimmten Genehmigung für einen Anbau. Jede zusätzliche Bedingung verlängert potenziell die Wartezeit. Sie sollte daher nur aufgenommen werden, wenn ihr Nachweis objektiv und ohne Streit möglich ist.
Gerichtliche Genehmigungen
Sind Minderjährige oder betreute Personen beteiligt, wird der Vertrag erst mit der Genehmigung des Familien- oder Betreuungsgerichts wirksam. Bis dahin ist er schwebend unwirksam, und eine Fälligkeit kann gar nicht eintreten. Die Genehmigung muss zudem den anderen Beteiligten mitgeteilt werden, was häufig über eine Doppelvollmacht des Notars geregelt wird.
Zahlungsfrist und Zahlungsweg
Ist die Fälligkeit bestätigt, verlagert sich die Verantwortung auf die Käuferseite. Nun kommt es darauf an, dass Bank und Käuferin rechtzeitig handeln.
Die Frist nach der Mitteilung
Übliche Fristen liegen zwischen zehn und vierzehn Tagen ab Zugang. Kürzere Fristen setzen die finanzierende Bank unter Druck, weil sie ihrerseits Auszahlungsvoraussetzungen prüft, etwa die ranggerechte Eintragung ihrer Grundschuld oder eine entsprechende Bestätigung des Notars. Käuferinnen sollten die Frist deshalb mit ihrer Bank abstimmen, bevor sie im Vertrag festgelegt wird.
Direktzahlung oder Notaranderkonto
Der Regelfall ist die Direktzahlung an Verkäufer und Gläubigerbank. Ein Notaranderkonto, auf dem der Notar das Geld treuhänderisch verwahrt, ist nur zulässig, wenn ein besonderes Sicherungsinteresse besteht, etwa wenn die Übergabe vor der Fälligkeit erfolgen soll oder mehrere Gläubiger ungeklärte Forderungen haben. Es verursacht zusätzliche Kosten und ist deshalb die Ausnahme.
Mehrere Zahlungsempfänger, ein Kaufpreis
Die Mitteilung kann den Kaufpreis auf drei oder mehr Empfänger aufteilen: Gläubigerbanken, gegebenenfalls Berechtigte aus der zweiten Abteilung und den Verkäufer. Die Käuferin erfüllt ihre Pflicht nur, wenn sie genau diese Beträge an genau diese Konten überweist. Eine Sammelzahlung an den Verkäufer würde die Lastenfreistellung gefährden.
Wenn die Zahlung ausbleibt
Die meisten Zahlungen erfolgen pünktlich. Bleibt eine aus, greifen die gesetzlichen und vertraglichen Mechanismen, die für diesen Fall vorgesehen sind.
Verzug und Verzugszinsen
Mit Ablauf der Zahlungsfrist gerät die Käuferin ohne weitere Mahnung in Verzug. Sie schuldet dann Verzugszinsen, die bei Verbrauchern fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz liegen. Bei einem Kaufpreis im mittleren sechsstelligen Bereich summiert sich das schon nach wenigen Wochen auf einen spürbaren Betrag.
Die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung
Fast jeder Vertrag enthält eine Erklärung der Käuferin, sich wegen des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen. Der Verkäufer kann dann auf Grundlage der Urkunde vollstrecken, ohne vorher klagen zu müssen. Der Notar erteilt die dafür nötige vollstreckbare Ausfertigung allerdings erst, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen nachgewiesen sind.
Rücktritt als letztes Mittel
Nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Nachfrist kann der Verkäufer zurücktreten und Schadensersatz verlangen. Damit er das Objekt anschließend neu verkaufen kann, muss die Vormerkung der Käuferin gelöscht werden. Viele Verträge enthalten dafür vorsorglich eine Regelung, damit sich die Löschung nicht über Monate hinzieht.
Häufig wird deshalb die Vormerkung mit einer Löschungsvollmacht versehen, die der Notar nur unter engen Voraussetzungen verwenden darf. So muss der Verkäufer die Käuferin nicht erst auf Zustimmung zur Löschung verklagen, bevor er neu verkaufen kann. Für die Käuferin ist diese Regelung akzeptabel, solange der Notar die Voraussetzungen streng prüft.
Was an der Zahlung hängt
Die Zahlung ist nicht nur Ziel der Fälligkeitsregelung, sondern selbst Auslöser weiterer Schritte. Mehrere Vorgänge warten ausdrücklich auf den Zahlungsnachweis.
Übergabe von Besitz, Nutzen und Lasten
Üblich ist, dass die Übergabe erst mit vollständiger Zahlung erfolgt. Ab diesem Tag trägt die Käuferin Kosten und Risiken, und der Verkäufer muss das Objekt geräumt übergeben. Was dabei im Einzelnen zu regeln ist, beschreibt der Beitrag zu Übergabe und Besitzübergang.
Auflassung und Eigentumsumschreibung
Die Einigung über den Eigentumsübergang, die nach § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt werden muss, wird meist schon im Kaufvertrag erklärt. Der Notar darf sie dem Grundbuchamt aber erst vorlegen, wenn der Verkäufer den Erhalt des Kaufpreises bestätigt hat oder die Zahlung anderweitig nachgewiesen ist. So bleibt der Verkäufer bis zur Zahlung Eigentümer.
Bereitstellungszinsen und Planung
Banken verlangen für nicht abgerufene Darlehen nach einer zinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen, häufig rund ein Viertelprozent pro Monat auf den offenen Betrag. Verzögert sich die Fälligkeit, entstehen diese Kosten, obwohl die Käuferin noch nicht zahlen darf. Eine realistische Einschätzung der Fälligkeitsdauer gehört deshalb schon in das Finanzierungsgespräch.