Drei Zeitpunkte, die oft verwechselt werden
Ein Grundstückskauf kennt nicht einen Moment des Wechsels, sondern mehrere. Beurkundung, Übergabe und Eigentumsumschreibung liegen meist Wochen, manchmal Monate auseinander, und jeder dieser Zeitpunkte löst andere Folgen aus. Wer sie auseinanderhält, versteht, warum der Käufer schon zahlt und haftet, obwohl er noch nicht im Grundbuch steht.
Beurkundung: Pflichten entstehen, Rechte noch nicht
Mit der Unterschrift beim Notar verpflichten sich beide Seiten. Der Verkäufer schuldet Übergabe und Eigentumsverschaffung, der Käufer schuldet den Kaufpreis. Am tatsächlichen Zustand ändert sich an diesem Tag nichts: Der Verkäufer wohnt weiter im Haus, zahlt weiter die laufenden Kosten und trägt das Risiko, dass etwas beschädigt wird. Wie der Weg von der Beurkundung bis zur Umschreibung insgesamt verläuft, zeigt die Übersicht zu Kaufvertrag und Notartermin.
Übergabe: der wirtschaftliche Wechsel
Die Übergabe ist der Tag, an dem der Käufer die tatsächliche Herrschaft über das Objekt erhält. Er bekommt die Schlüssel, darf einziehen, umbauen oder vermieten. Im Vertrag heißt dieser Zeitpunkt häufig Besitzübergang, und an ihn knüpft das Gesetz die wichtigsten wirtschaftlichen Folgen.
Umschreibung: der rechtliche Abschluss
Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch. Diese erfolgt, wenn der Kaufpreis bezahlt ist, die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt und der Notar den Antrag stellt. Zwischen Übergabe und Eintragung vergehen je nach Grundbuchamt oft sechs Wochen bis drei Monate, in Einzelfällen länger. In dieser Phase ist der Käufer wirtschaftlich bereits Eigentümer, rechtlich noch nicht.
Gesichert ist er in dieser Zeit über die Vormerkung, die schon kurz nach der Beurkundung eingetragen wird. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück noch anderweitig belastet oder veräußert. An den wirtschaftlichen Folgen der Übergabe ändert sie nichts, sie schützt nur den Anspruch auf Umschreibung.
Was das Gesetz an die Übergabe knüpft
Die Grundregel ist kurz, ihre Wirkung erheblich. Sie verschiebt Risiken und Kosten auf einen Zeitpunkt, der vor der Eigentumsumschreibung liegt.
Gefahrübergang
Nach § 446 BGB geht mit der Übergabe die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über. Brennt das Haus nach der Schlüsselübergabe ab, ohne dass jemand es verschuldet hat, bleibt der Käufer zur Zahlung verpflichtet. Vor der Übergabe trifft dasselbe Ereignis den Verkäufer, der dann nicht mehr wie geschuldet liefern kann.
Nutzungen und Lasten
Ab demselben Zeitpunkt stehen dem Käufer die Nutzungen zu, also etwa Mieteinnahmen oder der Gebrauchsvorteil des Selbstbewohnens. Im Gegenzug trägt er die Lasten: laufende Grundbesitzabgaben, Versicherungsprämien, Wartungskosten, das Hausgeld bei Wohnungseigentum. Die Verteilung erfolgt taggenau, die Abrechnung meist zwischen den Parteien direkt.
Praktisch bedeutet das: Der Verkäufer zahlt Rechnungen, die noch auf ihn laufen, weiter und stellt dem Käufer den Anteil ab Übergabe in Rechnung. Umgekehrt leitet er Guthaben oder Mieteingänge weiter. Eine einfache Aufstellung mit Stichtag, Beträgen und Belegen verhindert, dass Kleinbeträge über Monate offen bleiben.
Der maßgebliche Zeitpunkt für Mängel
Ob ein Sachmangel vorliegt, richtet sich nach dem Zustand bei Gefahrübergang. Was zwischen Besichtigung und Übergabe kaputtgeht, fällt deshalb grundsätzlich noch in die Sphäre des Verkäufers. Ein vertraglicher Haftungsausschluss betrifft typischerweise Mängel, die bei Vertragsschluss vorhanden waren, nicht neue Schäden aus der Zeit danach.
Wie der Vertrag den Übergabetag festlegt
Das Gesetz sagt, was mit der Übergabe geschieht, aber nicht, wann sie stattfindet. Das regelt der Kaufvertrag, und dort sind mehrere Modelle üblich.
Übergabe Zug um Zug gegen Zahlung
Der Standardfall koppelt den Besitzübergang an die vollständige Kaufpreiszahlung. Sobald der Verkäufer den Eingang bestätigt oder der Käufer ihn nachweist, sind die Schlüssel herauszugeben. Wann der Kaufpreis überhaupt fällig wird, regeln eigene Voraussetzungen, die der Beitrag dazu beschreibt, wann der Kaufpreis fällig wird. Dieses Modell schützt den Verkäufer davor, sein Haus aus der Hand zu geben, bevor das Geld da ist.
Festes Datum
Manche Verträge nennen einen Kalendertag, etwa den Ersten eines Monats, oft verbunden mit der Bedingung, dass bis dahin gezahlt ist. Das erleichtert Umzugsplanung und Kündigung der alten Wohnung. Verzögert sich die Zahlung, verschiebt sich die Übergabe trotzdem, sofern der Vertrag die Bedingung sauber formuliert.
Vorzeitige Übergabe
Gelegentlich darf der Käufer schon vor Zahlung einziehen oder mit Renovierungen beginnen. Für den Verkäufer ist das riskant: Scheitert der Vertrag, muss er den Käufer erst wieder aus dem Objekt bekommen und über Wertersatz für begonnene Umbauten streiten. Wer das zulässt, sollte Nutzungsentschädigung, Rückbaupflicht und eine Frist zur Räumung ausdrücklich regeln lassen.
Aus Käufersicht wiederum ist eine vorzeitige Übergabe attraktiv, weil sich Doppelmieten vermeiden lassen. Die Gefahr geht dann allerdings schon vor Zahlung über. Wer vorher einzieht, sollte deshalb den Versicherungsschutz klären und Arbeiten auf das beschränken, was bei einem Scheitern ohne großen Verlust rückgängig zu machen wäre.
Laufende Kosten richtig aufteilen
Nicht jede Last folgt automatisch der vertraglichen Regel. Einige Gläubiger halten sich an den Grundbuchstand, andere an Stichtage des Steuerrechts.
Grundsteuer
Steuerschuldner ist, wer zu Beginn des Kalenderjahres Eigentümer ist. Die Gemeinde fordert die Grundsteuer daher für das ganze Jahr beim Verkäufer an, auch wenn im März übergeben wird. Der Käufer erstattet den anteiligen Betrag ab Übergabe intern; erst im Folgejahr, nach der Umschreibung, ergeht der Bescheid auf ihn.
Wohngebäudeversicherung
Die Gebäudeversicherung geht nach dem Versicherungsvertragsrecht mit dem Eigentumsübergang auf den Käufer über, also mit der Eintragung, nicht mit der Übergabe. Für die Zwischenzeit sollte der Käufer prüfen, ob der bestehende Vertrag weiterläuft und ob die Prämie gezahlt ist. Nach der Eintragung hat er ein befristetes Sonderkündigungsrecht, wenn er einen eigenen Versicherer bevorzugt.
Hausgeld und Erschließungsbeiträge
Gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftet grundsätzlich, wer im Grundbuch steht. Das Hausgeld ab Übergabe trägt wirtschaftlich zwar der Käufer, die Gemeinschaft fordert es bis zur Umschreibung aber beim Verkäufer. Bei Erschließungs- und Anliegerbeiträgen entscheidet der Vertrag, ob der Zeitpunkt des Bescheids oder der Stand der Baumaßnahme bei Beurkundung maßgeblich ist. Ohne Regelung kann ein Bescheid über mehrere tausend Euro den Falschen treffen.
Ähnliches gilt für Sonderumlagen, die die Gemeinschaft kurz vor oder nach dem Verkauf beschließt. Maßgeblich gegenüber der Gemeinschaft ist in der Regel die Fälligkeit, intern der Vertrag. Käufer sollten deshalb die Beschlüsse der letzten Versammlungen kennen und im Vertrag festhalten, wer bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Beträge trägt.
Vermietete Objekte
Bei vermieteten Wohnungen oder Häusern tritt ein Dritter hinzu, dessen Rechte der Verkauf nicht berührt. Die Frage ist nur, wann der Käufer an seine Stelle rückt.
Eintritt in den Mietvertrag
Kraft Gesetzes tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang in das Mietverhältnis ein. Bis zur Eintragung bleibt der Verkäufer Vermieter. Kaufverträge regeln deshalb, dass die Mieten ab Übergabe intern dem Käufer zustehen, und ermächtigen ihn oft, schon vorher Erklärungen gegenüber den Mietern abzugeben, soweit der Verkäufer zustimmt.
Kaution und Betriebskosten
Die Mietsicherheit muss vom Verkäufer an den Käufer übergeben werden, samt Nachweis der Anlage. Bei der Betriebskostenabrechnung ist zu klären, wer das laufende Abrechnungsjahr abrechnet. Üblich ist, dass der Verkäufer bis zum Übergabetag Zwischenwerte ermittelt und die Parteien Vorauszahlungen und Kosten untereinander ausgleichen.
Verbreitet ist auch die Variante, dass der Verkäufer das gesamte laufende Jahr abrechnet und den auf den Käufer entfallenden Anteil anschließend erstattet oder nachfordert. Welche Variante gewählt wird, ist weniger wichtig als die Klarheit darüber, wer gegenüber den Mietern Ansprechpartner ist und wer Nachzahlungen einzieht.
Eigenbedarf erst nach Umschreibung
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann der Käufer erst aussprechen, wenn er Vermieter geworden ist. Wer ein vermietetes Objekt zur Selbstnutzung kauft, sollte deshalb nicht mit dem Übergabetag als Einzugsdatum planen, sondern mit Umschreibung, Kündigungsfrist und gegebenenfalls einer Sperrfrist bei umgewandelten Wohnungen.
Der Übergabetermin selbst
Die Übergabe ist ein kurzer Termin mit langer Wirkung. Was dort festgehalten wird, entscheidet über spätere Streitfragen.
Das Übergabeprotokoll
Ein schriftliches Protokoll hält Datum, Anwesende, Zustand der Räume, sichtbare Schäden und übergebene Gegenstände fest. Beide Seiten unterschreiben. Fotos mit Datumsangabe ergänzen es sinnvoll. Das Protokoll ersetzt keinen Vertrag, belegt aber den Zustand bei Gefahrübergang, auf den es bei Mängeln ankommt.
Sinnvoll ist ein Rundgang durch alle Räume einschließlich Keller, Dachboden, Garage und Außenanlagen. Funktionsprüfungen von Heizung, Warmwasser und Fenstern dauern wenige Minuten. Was dabei auffällt, gehört mit einer kurzen Beschreibung ins Protokoll, auch wenn beide Seiten es für geringfügig halten.
Zählerstände und Versorger
Strom, Gas, Wasser und gegebenenfalls Fernwärme werden am Übergabetag abgelesen und die Stände an die Versorger gemeldet. Der Verkäufer meldet ab, der Käufer an. Bei Heizöl oder Pellets ist zu klären, ob der Restbestand mitverkauft oder gesondert vergütet wird; ein halbvoller Tank kann einen vierstelligen Betrag wert sein.
Schlüssel, Unterlagen, Zubehör
Übergeben werden sämtliche Schlüssel und Sender, Bedienungsanleitungen, Wartungsnachweise für Heizung und Anlagen, der Energieausweis sowie bei Wohnungseigentum die Unterlagen der Verwaltung. Mitverkauftes Zubehör wie Einbauküche oder Markisen sollte im Protokoll bestätigt werden, zumal es häufig im Kaufvertrag mit einem eigenen Betrag ausgewiesen ist.
Wenn die Übergabe nicht wie geplant läuft
Die meisten Übergaben verlaufen unspektakulär. Probleme entstehen dort, wo eine Seite nicht rechtzeitig kann oder will.
Der Verkäufer räumt nicht
Zieht der Verkäufer trotz Zahlung nicht aus, muss der Käufer ohne Vorsorge klagen. Viele Kaufverträge enthalten deshalb eine Unterwerfung des Verkäufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der Räumung. Dann kann der Käufer nach Zahlung ohne Gerichtsverfahren vollstrecken lassen. Eine vereinbarte Nutzungsentschädigung für jeden Tag Verzug erhöht zusätzlich den Druck.
Umgekehrt kann auch der Käufer die Übergabe verzögern, etwa wenn seine Finanzierung nicht rechtzeitig ausgezahlt wird. Dann bleibt der Besitz beim Verkäufer, der weiter Lasten trägt. Verträge sehen für diesen Fall Verzugszinsen und nach fruchtloser Frist ein Rücktrittsrecht des Verkäufers vor.
Neue Schäden vor der Übergabe
Entdeckt der Käufer beim Termin einen Wasserschaden, der nach der Besichtigung entstanden ist, liegt dieser vor Gefahrübergang. Der Verkäufer ist dann in der Pflicht, auch wenn der Vertrag die Gewährleistung ausschließt. Nach § 434 BGB kommt es auf die vereinbarte Beschaffenheit an; verkauft wurde das Haus im Zustand der Besichtigung, nicht mit dem neuen Schaden. Der Schaden sollte im Protokoll stehen, bevor Schlüssel wechseln.
Zurückgelassene Gegenstände
Sperrmüll im Keller, Reste auf dem Dachboden oder ein nicht abgemeldetes Fahrzeug in der Garage sind häufige Streitpunkte. Ist nichts anderes vereinbart, schuldet der Verkäufer ein geräumtes Objekt. Sinnvoll ist, im Vertrag festzuhalten, was ausdrücklich bleiben darf, und im Protokoll zu vermerken, was entgegen dieser Absprache noch vorhanden ist.